Главная
Информация
Задать вопрос
Прайс – лист
Новости
(347) 223-82-80
(347) 299-13-66
г. Уфа, ул. Комсомольская, 12 [схема проезда]
ufapravo@list.ru

Формы долевого строительства, закон 214-ФЗ

Суррогатные формы долевого строительства постепенно уходят в прошлое. Законодатели прилагают немало усилий, стремясь максимально защитить права покупателей строящегося жилья: принимаются и дорабатываются законодательные акты по урегулированию сферы долевого строительства, в частности, закон 214-ФЗ, как на государственном, так и региональным уровнях принимаются специальные меры по разрешению проблем обманутых дольщиков, но до разрешения всех проблем еще далеко.

Закон 214-ФЗ о долевом строительстве

Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» были определены ряд условий, существенно ограничивших свободу застройщиков, привыкших к «неформальному» привлечению денежных средств граждан в строительство.

Привлекать денежные средства граждан по договорам долевого участия  для строительства дома застройщик может только после получения в установленном порядке разрешения на строительство объекта, а также опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком прав на земельный участок.

В числе нововведений закона 214-ФЗ:

  • договор участия в долевом строительстве в обязательном порядке подлежит государственной регистрации,
  • право залога либо наличие поручительства банка в отношении не завершенного жилого объекта и земельного участка,
  • целевой характер расходования денежных средств участников долевого строительства (только на строительство),
  • возможность ознакомления с проектной документацией застройщика (опубликование, размещение и (или) представление);
  • обязательным условием (основанием) привлечения денежных средств дольщиков является заключение (регистрация) договора долевого участия в строительстве,
  • обязанность раскрытия  - прозрачность - финансовой и бухгалтерской информации по строительному объекту, а также обязательность прохождения ежегодной аудиторской проверки.

Закон 214-ФЗ, принятый 30.12.2004 и вступивший в силу по истечении 3 месяцев со дня опубликования, не предоставил застройщикам «периода адаптации» к новым условиям. И нововведения, призванные внести порядок и единообразие в сферу долевого строительство, в какой-то мере спровоцировали применение застройщиками новых, обходящих нормы Федерального закона, форм привлечения инвестиций граждан.

 

Формы договоров долевого строительства

Если рассматривать все, применяемые застройщиками формы инвестирования денежных средств в строительство, условно их можно на законные с умеренным риском и сомнительные формы.

Сомнительные формы

Как уже было отмечено, ограничения, вызванные принятием Федерального закона № 214-ФЗ, привели к тому, что для оптимизации своих расходов и упрощения деятельности застройщики начали привлекать денежные средства, предлагая сомнительные формы сделок с покупателями строящегося жилья:

  • инвестиционных договоров,
  • предварительных договоров долевого участия или купли-продажи,
  • договоров инвестирования и соинвестирования;
  • договоров о резервировании квартир и прочих рискованных форм сделок.
  • классическая форма долевого строительства, по которой поступление денежных средства дольщиков регулируется договором долевого участия;
  • жилищно-строительные кооперативы (жилищно-накопительные кооперативы), привлечение денежных средств регулируется специальными законодательными актами;
  • форма жилищных сертификатов, т.е. застройщик(эмитент) выпускает застройщиком ценные бумаги, гарантирующие владельцам (гражданам) право на получение жилых помещений.

Законные формы

  • Классическая форма долевого строительства, по которой поступление денежных средства дольщиков регулируется договором долевого участия;
  • Жилищно-строительные кооперативы (жилищно-накопительные кооперативы), привлечение денежных средств регулируется специальными законодательными актами;
  • Форма жилищных сертификатов, т.е. застройщик(эмитент) выпускает застройщиком ценные бумаги, гарантирующие владельцам (гражданам) право на получение жилых помещений.

Несмотря на то, что, данные схемы регулируются определенными законами, все они - и покупка квартиры по договору долевого участия в строительстве и по договору паевого взноса через ЖКХ, сопряжены с рисками, свидетельством чему является многочисленность обманутых дольщиков.

Все эти схемы мы рассмотрим в отдельных статьях. Однако стоит отметить, что по сравнению с сомнительными формами сделок, законные способы предоставляют дольщиком определенные права и гарантии на получение жилья или, хотя бы, на возврат денег.